Odkud čísla pocházejí
InvestCheckr porovnává konkrétní byt s tržními benchmarky a vašimi finančními předpoklady. Tahle stránka ukazuje, odkud data bereme a jak z nich vzniká verdikt.
Jak rozhodujeme
Čtyři signály, nejhorší rozhodujeVerdikt skládáme ze čtyř nezávislých signálů. Každý se dívá na jiný rozměr investice a má vlastní práh. Celkový verdikt je nejhorší ze čtyř. Když jeden ze signálů selže, selže celý deal, a doporučení míří přímo na něj.
Hrubý výnos srovnáváme s typickým pásmem ve vaší lokalitě (data Deloitte, CBRE, Sreality). Projde, pokud jste v pásmu nebo nad ním. Watch, pokud jste mírně pod (do 15 % relativně pod spodní hranou — v rámci běžné nejistoty bench. dat). Selže, pokud jste hlouběji pod pásmem.
Měsíční cash flow jako podíl efektivního nájemného (po vacancy). Projde, pokud je nezáporný. Watch, pokud je mírně záporný (do −10 % nájemného). Selže, pokud je výrazně záporný.
Roční výnos z hotovosti, kterou jste do dealu vložili (akontace + akviziční náklady), proti alternativě (státní dluhopis). Projde, pokud poráží alternativu. Watch, pokud je kladný, ale pod alternativou. Selže, pokud je záporný.
Cash flow + první rok umoření jistiny + očekávané zhodnocení nemovitosti, vztaženo na vlastní vklad. Férovější srovnání s finančními nástroji, protože započítává i to, co u nájmu nevidíte na účtu. Projde, pokud poráží alternativu. Watch, pokud je kladný, ale pod alternativou. Selže, pokud je záporný.
Když verdikt selže nebo je ve watch módu, výsledková stránka začíná tím signálem, který deal sráží, a doporučení v sekci „Co s tím“ míří přímo na něj. Když selže víc signálů najednou, vybíráme v pořadí cash flow → cash-on-cash → pásmo výnosu → celkový výnos. Celkový výnos necháváme na konec; počítá s budoucím zhodnocením, takže je shovívavější, a když je problém i jinde, raději pojmenujeme konkrétnější příčinu.
Co počítáme
Pět vzorců, pět pohledůroční nájemné / kupní cenaStandardní benchmark srovnatelný napříč lokalitami. Nepočítá s náklady, ani s financováním.
(roční nájemné − provozní náklady) / celková cenaBere v úvahu poplatky SVJ, fond oprav, údržbu a vacancy. Nezohledňuje hypotéku.
efektivní nájemné − splátka hypotéky − poplatky − údržbaCo vám reálně zbude na účtu po splacení všeho. Efektivní nájemné = nájemné × (1 − vacancy).
roční cash flow / vlastní vkladRoční návratnost na hotovost, kterou jste do dealu vložili (akontace + akviziční náklady).
(roční cash flow + umoření jistiny + zhodnocení) / vlastní vkladCash-on-cash plus umoření jistiny v prvním roce a očekávané zhodnocení nemovitosti. Férovější srovnání s finančními nástroji, které kapitálové zhodnocení vidí přímo.
Lokální data
Souhrn po městech, detail po kliknutíFinanční předpoklady
Defaulty, které vstupují do výpočtu| Hypoteční sazba | 4,4 % | Zdroj: ČBA Hypomonitor / Hypoindex |
| Doba splatnosti | 25 let | |
| Akontace | 30 % | Reflektuje ČNB makroprudenční pravidla |
| Akviziční náklady | 4 % | Realitní provize + notář + kolky (daň z převodu zrušena 2020) |
| Údržba (ročně) | 1,0 % z ceny | |
| Vacancy (default) | 5 % | |
| Alternativa pro cash-on-cash a celkový výnos | 4,8 % | Práh, který musí cash-on-cash i celkový výnos překonat. Zdroj: MF ČR, primární aukce dluhopisů |
| Zhodnocení nemovitosti (ročně) | 5,0 % | Dlouhodobý nominální růst cen rezidenčních nemovitostí. Vstupuje do celkového výnosu. Zdroj: ČSÚ, index cen bytů |
| Watch threshold pro cash flow | -10,0 % z nájemného | Mezi „pass“ a „fail“: mírně záporné cash flow |
Stejnou hotovost jako vlastní vklad můžete uložit jinam. Tahle čísla jsou jen pro kontext na výsledkové stránce; verdikt sám počítá pouze s alternativou pro cash-on-cash a celkový výnos uvedenou výše.
| Alternativa | Roční výnos | Riziko / poznámka | Zdroj |
|---|---|---|---|
| Státní dluhopis (~6 let) | 4,3 % | garantováno | MF ČR — primární aukce SDD 2026-04-24, CZ0001006233 (zbytková splatnost ~6 let), průměrný výnos 4,292%(2026-05-03) |
| Termínovaný vklad (1 rok) | 3,5 % | garantováno do 100 tis EUR | Finance.cz — termínované vklady duben 2026(2026-04-15) |
| S&P 500 (30 let) | 10,1 % | USD, bez FX zajištění; volatilní | Slickcharts — S&P 500 30y annualized return as of Feb 2026(2026-02-28) |
Co tohle není
Limity, které jsme si vědomě daliPracujeme s úrovní pražských poštovních obvodů (Praha 1–10) a brněnských městských částí. Smíchov a Stodůlky v Praze 5 dostanou stejný benchmark, byť se trhy chovají jinak. Plánováno na pozdější fázi.
Patro, výhled, balkon, stáří baráku, technický stav. Nic z toho v datech není. Verdikt mluví o trhu, ne o konkrétní budově.
Daň z příjmu z nájmu, paušál vs skutečné výdaje, daň z nemovitosti. To všechno máme v datech informativně, ale verdikt s tím nepočítá. Konzultujte s daňovým poradcem.
Celkový výnos používá jednu národní sazbu zhodnocení (ČSÚ index cen bytů). Vývoj v konkrétní čtvrti, vliv infrastruktury ani demografie do toho nezahrnujeme; to je úkol pro vaši due diligence.
Aktualizace dat. Lokální benchmarky obnovujeme čtvrtletně podle Sreality cenové mapy, Deloitte Rent Indexu a CBRE; finanční předpoklady (sazby, alternativy) podle pohybu na ČBA Hypomonitor a primárních aukcí MF ČR. Každý analyzovaný deal nese verzi dat, se kterou byl spočítán; pozdější obnova vám výsledek nepřepíše.